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我国信托行业2016年初的托管资产规模达到了16万亿元前所未有的高度,稳坐金融行业第二位。而由于我国经济结构的特殊性,房地产占比较重,由此房地产信托也在信托融资规模中占据了比较重要的地位。
房地产信托融资模式
  • - 01 -
    贷款型信托
  • - 02 -
    股权型信托
  • - 03 -
    混合型信托
  • - 04 -
    财产受益型信托
贷款型信托融资模式
Loan type
操作流程
特点及优势
特点
对公司(项目)要求
“四证”齐全,自有资本金达到35%二级以上开发资质,项目盈利能力强
融资成本
资产抵押(土地、房产等不动产,抵押率一般在50%左右)、股权质押、第三方担保、设置独立账户
融资期限
以1-2年居多,也有少量5年期甚至更长期限的信托计划
优势
融资期限比较灵活
股权型信托融资模式
Equity type
操作流程
特点及优势
特点
对公司(项目)要求
股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强
融资期限
以1-2年居多,也有少量5年期甚至更长期限的信托计划
融资金额
视项目的资金需求及双方的谈判结果
优势
(1)能够增加房地产公司的资本金,起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;
(2)其股权类似优先股性质,只要求在阶段时间内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
混合型信托融资模式(夹层融资型)
mixed type
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色,通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
财产受益型信托融资模式
Benefit type of property
操作流程
特点及优势
特点
对公司(项目)要求
(1)业已建成,产权清晰,证件齐全;
(2)能产生稳定的现金流,如商场、写字楼、酒店等租赁型物业
融资期限
以1-2年居多,也有少量5年期甚至更长期限的信托计划
融资金额
视信托财产的评估价值,一般在其评估价值的50%左右
优势
(1)在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。
(2)在条件成熟的情况下,可以过度到标准的REITs产品。
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